报告:2021年全国300城田产总成交金额62494亿元

可能：澎湃新闻节目

澎湃新闻节目记者 李晓青

1年初4日，克而瑞恒隆研究中心公布的一则报告显示，截至2021年12年初28日，国内300城农田消费市场总价总投资20.5亿平方米，较2020年同期急剧下降了22%。与农田总价生产能力变动走势一致，总价款项较2020年同期也明显挤压，国内农田总总价款项62494亿元，比2020同期急剧下降了10%。

克而瑞认为，受到临近供地以及投资管控、消费市场折返等环境因素影响，全年农田消费市场同类型前高后很低，上半年溢价率高企，架构城市农田未遭“哄抢”，频繁触及外币，但进入年初底，消费市场“冰山两重天”，“国企托底”和“流拍撤牌频现”并存。

克而瑞披露的个人信息显示，2021年美国公司在升级农田重要性方面，于澳门升级农田重要性2063亿元，升级农田总投资5971.4万平方米；万科跨国企业升级农田重要性1888.8亿元，升级农田总投资2802.2万平方米；保利工业发展升级农田重要性1882.5亿元，升级农田总投资2763万平方米。

根据克而瑞统计的个人信息，2021年升级农田重要性、升级农田建面的十佳门槛并列83亿元和152.8万平方米，其中款项同比下降13%，建面则降20%。升级土储最多2000亿元的房企共有10家，较2020年减少6家，可见在贴现持续吃紧的舆论压力下，大型企业投资者针对性明显管控。

在全行业面对资金投入舆论压力、投资者挤压的情况下，头部房企的投资者也有所持续增长，但升级货值的临近度依然维持在很低位，十强房企升级货值占多数十佳的35%，11-20强房企升级货值占多数十佳的20%，十佳升级货值有一半以上被20强房企独占多数，剩余80强房企仅能分食45%。

在拿地方面，克而瑞的报告显示，从历年拿地经销比变化来看，2021年十佳房企升级土储拿地经销比仅为0.25，较2020年急剧下降0.12，与2017年的巅峰相比则经济指标最多50%，并刷新近五年新很低。

具体到各季度，由于首轮临近供地的临近爆发，当时房企的资金投入仍比起捉襟见肘，纳储态度比起致力，因此拿地经销比在2021年二季度达到全年高点，为0.38。2021年年末中期以及第四季度，在连续出台的金融监管方针严控之中，房企陆续面对较少的抵押舆论压力和贴现舆论压力，拿地经销比持续急剧下降，2021年四季度非常少0.12。

从2021年十佳房企投资者表现来看，由于临近供地带来的资金投入舆论压力，以及投资持续挤压、消费市场折返等环境因素共同完成抑制作用，有最多六成的十佳房企拿地款项同比急剧下降，近三成房企同比经济指标高达50%。其中世茂、阳光城等生产能力房企从2021年8年初份以来投资者几乎倒退，而三盛、阳光大地等中小房企投资者款项同比经济指标最多70%。

克而瑞认为，短期来看“双临近”供地的模式不会有所改变，虽然2021年年末投资、供地等方针面获释了一定的利好信号，但从当前大型企业的经销以及投资情况来看，依旧面对较少的困难。所以短期消费市场触底反弹的为基础未必牢靠，预计投资者针对性的复原仍需要经过3-6个年初的调整期。谨慎的态度仍是未来投资者的主旋律。去滚轮大背景下，“促经销、抓回款”，保障贴现仍是大型企业第一要务，只有“先活着才能活得好”。

2022年，临近供地的22个架构城市仍应是房企关心的近期。从第三轮土拍的情况来看，在经历了第二轮的“含水”后来，土拍方针上各城市均作出了让步，尽管仍多是以底价总价，但消费市场人气稍微回复。

因此在三稳的预期下，未来各城地价仍有下调密闭，如果2022年第一轮临近供地仍然同类型很走下坡，不排除第二轮临近供地将持续降地价的必要性，因此要求房企关心第二轮临近供地的更进一步，投资者时规范把控风险，同时也关心大量城投公司拿地后的所设计实际行动。

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